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摆在我们面前的四个拐点和一种生活方式

时间:2019-06-30

  怎样打造适合大转折之后的消费需要的产品?每个企业都在摸索自己的答案,从去年开始,地产企业纷纷从地产开发转向生活方式的营造,荣盛提供的也是一种生活方式,一种具有独立知识产权、独特风格的标志性旅游度假模式。返回搜狐,查看更多

  大转折带来的是生活方式的巨大改变,2015年北京等特大城市的改善型居住需求成为购买主力,2016年国内新增首次飞行旅客4000万人,2017年城镇消费品增速下滑至10.0%,乡村消费品增速反弹至11.8%,城镇消费开始外溢。

  再次是库兹涅茨拐点。前40年我国的经济发展速度居世界前列,但环境却在不断恶化,近几年环境治理成本和环境资源矛盾已经显现,社会即将迎来库兹涅茨拐点,加大在环境方面的投入,从环境消耗型社会进入环境友好型社会。

  不过,荣盛康旅对这些项目的打造并未停留在对自然资源的占有上,而是采取了不同地区不同特色、不同规划的资源深挖模式,因为只有这样才能减轻后期运营压力,在存量房时代到来的时候顺利进入运营良性循环周期。

  而在黄山北大门脚下的浦溪水镇项目,还另外设置了数万平米的商业街来满足黄山深度游的消费者。同样的配套也出现在青松岭项目,该项目建造了4.2万平米的临水商街,年接待客流量约100万人次。

  据此,荣盛集团制定了战略转型规划。这个战略转型规划建立在时代的大转折基础上,人口结构拐点带来了康养需求,房地产大周期拐点带来了空间内容运营,库兹涅茨拐点带来了消费升级、深度旅游代替观光游。因此,荣盛集团成立了康旅投资有限公司,它的目标是发展大健康产业,打造“游、养、医、药”一体的综合性康旅项目。

  2018年的迹象还显示出我们正在迎来房地产大周期拐点。今年1-9月份,我国商品房销售面积119313万平方米,商品房销售额104132亿元,增速都有回落,全国人均住宅已经超过1.1套,房地产将告别高速发展期。

  进入大转折之后,人们的生活方式发生改变,没有服务的产品将逐渐失去市场。据《2018年国庆旅游大数据报告》统计,45-54岁的旅游人均消费最高,25-34岁的消费人群基数最大,越来越多的人已经摒弃了“踩点式”旅游,景点+旅游消费综合体、景点+特色街区等重点商圈的活力明显提升。

  首先是城市化进程拐点。过去68年间,中国把7.5亿人送进了城市,截至2017年底我国城市化水平为58.52%,比1980年上升了39.13%,北京、上海、天津的城市化水平已经超过了80%。城市化进程从吸引人进城转折到了怎样让进来的人融入城市、留在城市,重建城乡关系。

  以黄山片区的金盆湾项目为例,它依托88.6平方公里水面的太平湖和第一奇山黄山的风景资源,满足“游”的要求;项目还在开设适配老年人康养的配套服务,包括理疗、膳食、健康养生课堂、文化娱乐等,这一部分的服务会整合成产品“荣颐苑”,满足度假、养老、养生、康复等综合性需求。

  不过在大转折来临时,旅游消费结构诚待调整。据统计,目前旅游消费结构中,门票、住宿、餐饮及其它约各占1/3。依靠门票为主的旅游产品开发模式仍显单一。

  其次是人口结构拐点。社会经济已经进入了刘易斯第二拐点,劳动力供给过剩带来的低价人力成本没有了,劳动力供给曲线开始向上倾斜,人口红利消失。不仅如此,60周岁及以上人口占总人口的比重达到17.3%,出生人口却同比减少了63万人,我国正在加速进入老龄化社会,并在2025年进入超老龄化社会。

  但在大拐点前后,供需的结构性矛盾会爆发,无论是供给侧改革还是消费升级现象,都是一样的性质:转变产品,适应新的需求,迎接新商业、新零售、新消费。

  不过,旅游收入的增幅下降了,有关部门解释说主要是因为以5A级景区为代表的门票价格下调了。它释放了一个有意义的信号:宏观部门正在引导旅游消费,降低门票门槛,增加周边消费占比。

  2018年十一期间,经中国旅游研究院(文化和旅游部数据中心)测算,全国共接待国内游客7.26亿人次,同比增长9.43%;实现国内旅游收入5990.8亿元,同比增长9.04%。调查数据显示,更多的人越来越愿意做深度体验,例如,37.8%的游客花在文化体验上的停留时间延长到了2至5天。

  拐点之后迎来的是什么?有两种可能。一种是难以突破拐点,进入无限循环的繁荣-萧条模式,印证古典经济学家关于经济危机的重复性预言;另一种是通过变革突破拐点,进入发达国家行列,走有质量的增长路径,人们过上有质量的生活,形成消费与投资并重的消费型社会。

  南开大学世界经济研究中心主任佟家栋表示,随着中国经济的发展及人均收入水平的提高,中国民众的需求结构出现了明显的提升。人们从过去追求单纯的温饱,向追求生活内容多样化、高质量的方向提升,由此带来了对产品和服务质量及多样化的追求。

  据荣盛康旅的相关负责人透露,荣盛康旅目前已经布局了黄山、九华山、神农架、秦皇岛、海南、丽江、峨眉山、野三坡、承德、宜春、云台山、庐山等热门旅游目的地。一方面是因为这些地方的房子存在着天然性、稀缺性和不可再生性,房子具有资源属性;另一方面这些地方的环境资源适合康养、度假需求。

  预判到大转折趋势,并尽早布局成为企业决胜未来30年的关键。据刘宏透露,2015年的时候,荣盛集团内部开了一个战略会议,在这个会议上他们做出了一个判断:15-20年后,地产开发会接近尾声,整个社会从增量房时代转向存量房时代,而存量房时代时一个运营为主的时代,不是卖房子为主的时代。

  “我们的经济收入水平决定了我们有没有能力去寻找诗和远方”,荣盛康旅投资有限公司副总裁刘宏表示,当人均收入跨进5000美元的时候,人们就已经开始进行高端的休闲消费,我国人均国民总收入在2016年已经达到了8250美元。与此对应,2012-2017年间国内游消费年复合增速高达15.0%。

  盛行天下是“盛行天下旅居联盟”的简称,简单说就是参与该计划的业主,可以把业主身份变成会员身份,每年享有总房款一定比例的换住权益,可以用来在荣盛不同的项目置换居住,实现“一处置业,四季度假,旅居天下”的生活,但前提是需要把房源交给荣盛托管。

  如果说“盛行天下”解决的是旅游需要“低频、多目的地”的特点与不动产之间的流动性矛盾,那么荣盛提出的转型成为“具有独特商业模式的大型康旅新型生活服务商”则涵盖更广。比如,荣盛把项目提供的服务分为三级:提供场地服务、直接提供服务、提供主题性社交平台,关键是在建筑空间中装进什么内容,这些内容是不是旅居人群的切身需求。

  截至目前,荣盛康旅已经布局了33个康旅项目,并计划在在未来达到200个的总规模。荣盛康旅内部把这些项目称为“串在线上的珍珠”,那跟线就是“服务”,其中包括已经上线的“盛行天下”和在计划中的“医养天下”等。

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